????真正要“真金白银”的砸巨资，去投资一个大项目，就不是一点小聪明的取巧之举，就能够济事的。
????比如按照吴瑕已经找专业人士初步出的“设计图纸”，沿街长达2.5公里的街道，两边都建5层的商铺，那就有5公里的商铺面积了。
????商铺只设5层，是出于提升每层商铺的高度的考虑。
????现在的流行设计：底下第一层商铺，就达到5.5到6米的高度。也就是俗称的“买一楼得两层”。
????这样的商铺设计，非常利于后期的商铺销售。
????5层商铺的总高度，其实比传统的自建房的8层还要高。
????另外，按照“容积率”及视觉美感各方面的综合考量，这长达5公里的两排商铺之中，大约每隔上100米建一栋电梯高楼。那么5公里的沿街两边的商铺总长度，可以建造30栋电梯高层（毕竟每栋高楼也需要有自己的占地面积的，不可能隔100米建一栋，5公里就得出50栋高楼的公式计算数字）。
????一栋电梯高层的占地面积，不算太大，大约只能在2亩左右。因而每建这样的1栋楼盘，大约成本在5000万左右。
????当然，这是以30层左右的电梯高楼来计算。如果层数再多，成本肯定就不止这个数。因为按照国内的标准，超过100米的高楼，就算作“超高建筑”。超高建筑必须有“避难层”，还得符合更高的安全建筑标准。这导致“超高建筑”的建楼成本大增。一般开发商盖电梯楼，都会控制在100米以内。也就是33楼以内。
????梁腾计划盖的30栋高楼，每栋都控制在100以内。每栋成本控制在5000万。
????30栋，全部开发建好，那就需要15个亿。
????这还不包括底下5层的沿街商铺。那些至少得投资5个亿。
????所以全部5公里的两侧商铺及楼盘，全部搞好，最少需要投入20亿。
????更改了方案，设计成商铺加高楼的设计，投资就是这么大。
????如果那30栋电梯高楼，设计成50几层的超高建筑，成本最少要翻上一番。
????前面说过的，高层建筑超过百米之后（也就是33层以上），建筑成本就会出现大幅度提高。一般实力不够的开发商，也不敢叫设计师设计50层的超高建筑。
????假如，商铺5层，建30栋电梯高楼，每栋50层高，预算投资直接突破35亿。
????梁腾现在也拿不出30亿。
????这个商业项目，完全......
可以采取“预售”的方式来进行。
????预售可以快速回笼资金，起码能有5到6个亿。
????但那预售一般需要你的建筑盖到7层以上，才能拿到“预售证”。所以只能当成后续的资产注入，一开始建造商业街及楼盘时，不能考虑去进行“预售”。
????不过话说回来，梁腾需要准备的30多亿，也不需要一次投入。
????如果预计工期是10年，那这30多亿就分10年来投资，每年投资3.5亿左右。如果工期是5年，那这35亿就分5年投入，每年投资7亿这样子。反正总投资额要达到35亿。
????梁腾跟吴瑕反复商讨过了。
????最后还是拍板决定，那30栋电梯高楼建它50层。也就是跟“王者大厦”的高度齐平。
????电梯高楼的总数，最后定在30栋，梁腾觉得自己可以列入最有良心的那一批“开发商”之列。
????前世他可是亲眼看过，有一些老家本土的楼盘，开发商为了提高“容积率”，直接把应该限制在30米以上的“楼距”，硬生生拉近到15米以内。哪怕是步梯的低层商品房，每栋楼与楼之间，也没有挨得那么近的啊。
????何况这是30层高的电梯楼，楼与楼之间的距离，拉近到15米以内，那是真正的影响到商品房的“采光”。50层的电梯高层，那绝对突破了150米的高度了。
????多栋150米高楼，之间的距离不到15米。采光影响严重的，当然是最底下那几层。
????不能说室内光线会暗得“伸手不见五指”，但起码会像窗户装了茶色玻璃，室内的光线暗上数倍。
????另外，楼与楼之间挨得太近，每一层阳台，都可以清晰无比的看到对面住户在家中的一举一动。
????这种情况下，你拉还是不拉窗帘呢？
????大白天总拉起窗帘的话，室内的采光，难道都靠.点灯来解决吗？
????不说电费贵不贵，在人的心理就会非常的不舒服。
????连最起码的采光及私.密.性都弄不好，这还是高大尚的电梯房吗？
????再说了，15米的楼距，意味着底下楼与楼之间的通道，那也仅仅有15米的宽度。
????如此狭窄的通道，再搞点绿化的花圃。当两边都停了个车，新驶进来的车子再想“调转个头”，都变得难以实现。
????完全不要“绿化”吗？
????还真没见过没绿化的小区。商品房开发设计的最初阶段，就得把“绿化率”也确定下来。一点没有绿化，也通不过......
规划部门的审核啊。
????总之，为了赚钱，在有限的地块中多挤几栋楼进去，实在是“后患无穷”。
????业主住进去后，过道太窄的诸多麻烦事，就会曝.露.出来。
????梁腾正因为一位亲戚购买过这种商品房，梁腾前世逢年过节的时候，自己驾车去拜访住在那楼盘的亲戚，开车直着开进去；回头时却得“退”着出来。
????而住在二楼的亲戚，白天就得开着电灯迎客。感觉一下子回到不通电的三十年代。梁腾因此记忆深刻。
????现在论到梁腾有握大权，可以拍板一片商业街高楼的“间隔距离”了，虽然心里很想“多塞”几栋楼进去。但良心上总觉得，搞出的东西太不像话，背后被人戳脊梁骨啊。
????斟酌再三，梁腾敲定了就建30栋电梯高层的数量。
????而工期，分5年来预算投资。
????梁腾这么急着要在房地产方面大干一番，主要还是计算了一下收益。
????他计算的结果，如果投资30多亿进这个商业街及楼盘项目，他撑得下去的话，在商业项目完成之日（初步预计是5年后），他最少可以获得5倍的收益。
????5倍收益那是多少？
????以他总投资35亿来计算，那他项目完成后，他回笼的资本就高达175亿。
????真真正正的175亿现金，而不是楼盘值多少多少钱的估价。
????正因为计算出这样一个可以预期的目标，梁腾顿时无论如何，都压制不了一颗“蠢蠢欲.动”之心。
????35亿投资分5年进行，每年需要筹集7亿左右。
????第1年的7个亿，需要他真金白银的募集；
????到了第2年的7亿，取得了预售证了，完全可以通过一整年的预售房子来筹集。
????地段这么好的商品房，梁腾不相信连7个亿的预售款都收不上来。搞不好，预售的情况比较火爆，预售额突破10个亿都有可能。
????如果再乐观一些，预售款直接突破15亿，那他连续第2年的7亿投资，第3年的7亿投资，都有了着落了呢。
????到第4个年头的7亿投资，完成可以通过银行贷款来完成。
????毕竟他手头上拥有的长达5公里的沿街两边的地皮，还从来没有拿去抵押贷过款！
????不是他吹，拖到了4年之后，“开放之都”的房地产，少说也能翻上一倍。因此，他拿地皮去银行抵押贷款，完全用不着找关系，就是走一般的正常程序，他便可以轻轻松松，贷出10几亿的现......
金来。
????那么，第4年的7亿投资和第5年的7亿投资，就统统到手。
????只不过，贷款需要支付的利息有点多。
????假设，3到4年之后，商品房的房价涨幅比较理想，梁腾就算向银行举债，也不需要借10几亿，借几个亿都够周转了。
????几个亿贷款的利息，总比十多亿的贷款利息，要少得多。
????就用“王者大厦”底层商铺的租金，都可以支付。
????梁腾是深知未来15年后，“开放之都”的房价，涨到何等恐怖的程度。因而，他虽然制定的是5年内完成商业街道旺铺及电梯高楼的建设，但不代表，他就要力争5年内把所有的商铺和商品房，统统销售一空。
????梁腾的目标其实定的很低：那就是到第6个年头时，预售掉的商品房面积，可以支撑他完成所有的投资——也就是大约35亿的投资统统来自于商品房销售所得，从此不再欠银行钱。
????这，就足够了。
????商品房不需要全卖光，卖掉一小部分够应付投资就行。
????至于沿街的商铺，能不卖掉最好。如果实在缺钱时，预售掉一小部分也是可以的。
????投资的35亿解决了，剩下的一半的商品房，还有大部分的商铺，就真正归梁腾所有了。
????届时，梁腾只需靠.着那长长数公里的商铺的租金收入，每年毫不夸张的都能有几个亿铺租进账。
????而他的固定资本，更是恐怖。
????那些“不动产”就宛如优质股票，十几年持有不抛售，按照2020年的“开放之都”的房价，梁腾的身家直.逼千亿。
????这属于更加美好的前景。
????5年后房地产全部变现，他就是百亿富豪。等到15后房地产再变现，他就是千亿富豪。
????想到如此美好前景，梁腾忍不住浑身激动起来。
????前景无比美好，最为关键的投资，要看这第一个年头。
????毕竟后面4年的投资都可以通过“预售”及“贷款”来完成。
????头一年，完全得靠.自己来筹集7个亿。
????当然，喜欢抬杠的人也可以说，现在梁腾拥有的那商业街，沿街近两百亩的地皮，还没有拿去银行抵押。他头一年筹集资金有“缺口”时，可以用一线地皮作为“抵押物”贷款先啊。
????梁腾不会那么做。
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