“考虑到购物中心在各国及地区都会根据本地的具体环境做出相应的改变，那么我们要在香江做购物中心，就必须了解香江大型卖场的历史。”林楼招招手，示意由许文彪来完成这一环节的讲述。
在此之前，许文彪已经通过整理商业调查公司收集到的资料，把这方面的内容总结好了，于是带着资料走上前来，先在白板上挂出大幅图片，然后开始了演讲。
“这是九龙仓码头1941年的照片，照片里有尖沙咀火车站，右边两层有香烟广告牌的是Gdn外边的商铺，左上方是1911年重建的九龙角天星码头，我们可以看到，早在四十年前，香江就出现了购物中心的雏形。”
然后换了下一张照片，“1963年，九龙仓与香江政府合作，斥资七千余万港币将原有的一号码头重建为一个全新现代化的邮轮码头，不单有货运配套，还有两层有空绸的商店可供租赁，甚至停车场供本地消费者停泊，这不仅是香江当时头一个落成和启用的大型商场，也是六十年代亚洲区头第一个购物商场，在商场的发展史上，占有很重要的位置。”
这就是鼎鼎有名的海运大厦了，日后海运大厦周围会兴建起更多地商场，诸多商场组成了香江最有名的商业中心之一——海港城。
“因为建筑平面呈长形，顺理成章划为多条长廊，每条走廊以香江境内离岛命名，譬如‘南丫岛廊’、‘长洲廊’、‘鸭脷洲廊’等，开业之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以购物为主，有邵氏女星何璃璃曾经经营过的时装店‘艺舍’，也有亦舒笔下时常提到的时装精品店‘诗韵’。”
“同时也有少部分餐饮休闲娱乐业态分布，从‘诗韵’向前走几步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒盐鸡腿很是有名，同一层最尽头是海天酒楼夜总会，这是香江人公司周年志庆，私人的寿筵喜酌必定光顾的地方。”
“在这不远处，还有在七十年代曾经办过真正满汉全席的金冠酒楼，这些餐饮娱乐场所为来海运大厦购物的客户提供了便利，同时来这里用餐休闲的客人也会顺道去商场内购物，两种业态形成了很好的互补效应。”
“从建筑风格上而言，海运大厦没有修饰过的水泥梁柱，黑铁木框玻璃门，一切以实用为目的，但设计流线型，隐隐地承袭了包豪斯风格。”
“1969年第一座大型购物中心玉川高岛屋在东京开业，新加坡大型商场出现于20世纪70年代，而海运大厦早在1966年就开始营业，可以说是亚洲最早的购物中心。”说道这里，许文彪脸上满是自豪，身为香江人他也是与有荣焉。
“1966年海港城第一期开幕后，1969年第二期马可波罗香江酒店商场开业，第三期海洋中心于1977年相继登场，三期工程结束海港城总面积达到了十七万平方米。”
“在1979年之前，香江只有海运大厦这么一个购物中心，而到了1979年之后，随着香江地铁正式通车，标志着香江进入以轨道交通为主的大都市行列，购物中心的发展开始步入崭新的时期。”
“地铁通车使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨区交通时间大大缩短，过去上小时的路程可以缩短到不到半个小时，极大地扩大了市民的活动范围，并鼓励跨区购物消费，从而为购物中心的迅速发展提供了基础。”
“香江地铁通车才区区七年不到的时间，但私人兴建的商业地产总面积已经接近一百万平米，而且落成后的购物中心生意都非常好。”
“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商业、居住、办公等多种功能，是一座标准的商业综合体，其中商业部分太古城中心商场拥有十万平米的面积，全部由太古集团持有，对外出租或者自营。”这种最有价值的资产，开发商一般是不会出售的。
“购买太古城住宅的中产阶层，和在周围写字楼里办公的商务人士为太古城中心商场提供了高质量的客源，这些客户的消费能力很强，保证了商场的正常运营，再加上通过地铁抵达的周边客户，刚一开业，太古城中心商场的生意便一直非常火爆。”
然后许文彪又从建筑设计的角度来介绍了太古城中心商场的基本情况，最后再把话筒交还给林楼，由林楼来对今天的会议做总结。
“通过文彪的介绍，我们可以得出以下几个结论，首先，不管是海运大厦也好，太古城中心商场也罢，这些购物中心都是以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所，同时在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。”
“太古城又把地铁交通引入购物中心，为商场引来了充足的客流，这和欧美许多先发城市的商业中心规划是一致的！”
“这样也存在一些问题，首先，这些建筑功能单一，为建商业而建商业，客户进去都是提着大包小包的东西匆匆进出，显得很是忙碌，购物体验感并不是非常好！在购物中心数量相对稀少、市场竞争还不是很激烈的时期，这样的做法倒也没什么太大问题！”
“但是刚才文彪也说了，如今香江的地产公司都在兴建商业项目，目前已经有上百万平米的项目建成，预计到1990年之前，还会有接近两百万平米的商业落成！”在1980年到1990年之间，香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。
“香江就这么大，一下子出现这么多的商场，未来的竞争一定会非常激烈，如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案！我想恐怕到时候不等项目落成，这个商场就已经落伍了，要是没有新的突破，未来很难同其它商场竞争。”
“所以我们的设计必须要有前瞻性，还好我们有现场的例子可以参考，欧美许多城市，诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了，购物中心的模式无非就是香江抄欧美，然后内地再抄香江。
林楼后世看过那么多资料，对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉，根据该地块的具体情况，拿出个领先五六年的方案就可以了，这样等项目建成之后，就能领先其他竞争对手好几年，从而迅速吸引到客户，在市场中站稳脚跟。
“最显著的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求，同时购物中心整体档次提升。”这也是九十年代之后香江新购物中心的发展趋势，其实内地也是一样，从万达广场的更新换代就可以看出。
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