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实战问答
提问：请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务？另外，您目前比较看好的，认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些？
冯仑：我们做房地产有两个偶然性，一是当时我们这六个人里，王功权曾经做过房地产。在海南的时候，他做过秀港工业房地产公司的老总，所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房，在当时，他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候，有一次我们在一个地方吃饭，我听到别人说了一个词，叫按揭。我对数字不敏感，但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词，并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说，这就相当于抵押贷款，我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事，有人来向我们推销房地产。所以，我们就商量着开始做。我们借钱付了头款，买了八栋别墅，然后把这八栋别墅重新装修、重新包装，再把它们卖出去，这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后，正好赶上海南那时候的房地产泡沫，所有人都在炒房炒地，我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资，后来大家都叫炒房炒地。对我来说，海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂，不懂就很快乐，懂了以后很多事会让你很闹心。比如，你每天有点儿钱花很高兴，一旦你懂理财，就这也不行那也不行，很辛苦。
那时候市场很疯狂，疯狂到什么程度？最快的一单，你可能上午才买，下午就能卖出去，就赚钱了。有一年快过年的时候，王功权我们几个商量，年底想给员工发点儿奖金，怎么办呢？说到北海去干一票，挣点儿钱。结果去了十天半个月，就挣了几百万元回来了，就是这样一个速度。但荒唐的是，我们连地在哪儿都不知道，最后很多地都找不着了。因为地在海里，退潮的时候才能见着，涨潮的时候是见不着的。所以，后来我到北海去处理历史遗留问题，基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意，要买栋楼，还差点儿钱，我就去找一家公司借钱，借了几百万元，买下这栋楼。后来我去还钱的时候，人家问我们搞的是哪栋楼，我就说是哪栋。他说这事真浑蛋，这楼是从我这儿卖出去的，我还借钱给你，最后你又把这楼卖回来，卖给我底下的另一家公司，挣了我一道钱。当然，这个老板现在也出状况了。
就这样，我们开始创业的那几年，赚的钱都跟房地产有关。回到北京，我们还是继续做房地产。所以，我们做这行有点儿偶然性，当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展，我觉得在中国，只要走市场化的道路，只要有市场竞争，每个行业的天花板其实都很高，发展都很快。拿捏脚来说，比如华夏良子，大家知道这个行业有多大吗？现在，中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模，比电影行业还大。或者不说捏脚，说掏耳朵，掏耳朵这个行业也足够大，因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做，比如电影行业，它涉及意识形态的问题，政府管制，不让你市场化，那你就很小。只要市场放开，允许市场化，在中国，哪个行业都非常大。比如餐饮，俏江南一年能卖30多亿元。
所以，我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业，发展空间就很大；市场化程度低的行业，发展空间就很小。比如，像能源这些垄断行业，市场是很小的，而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说，市场规模是在不断扩大的。所以，越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业，市场规模越大，大家的机会就越多。
提问：当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱，后来史玉柱大赚其钱。另外，万通当年在东北华联的投资，从媒体的角度来看，是一个比较成功的案例，但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板？这几年万通已经往投资方面转了，以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力？
第二个问题是，地产行业一直逃不出一种周期律，越调控房价越上涨，对地产行业和地产企业的这种周期律，您怎么看？
冯仑：第一个问题，关于投资这件事，我们现在并没有进入投资行业，我们只是控股公司。在房地产领域做投资，这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里，资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式，现在我们底下的公司是做开发，上层的公司是做成了投资公司的架构，就是用投资公司的方式来投资房地产企业，但不会投到别的行业去。
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